Yleistä muutostöistä

Taustaa

Uuden 1.7.2010 voimaan astuneen asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapito- tai muutostyöstä, joka voi aiheuttaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle

Yhtiön osakas ei voi tehdä korjaustoimenpiteitä asunnossaan eikä varsinkaan märkätiloissa ilman lupaa. Mikäli työ käsittää ainoastaan muutoksia vesi- lämpö- tai sähköjohtoihin tai vesieristystä muuttavia toimenpiteitä, riittää taloyhtiön lupa. Mikäli kajotaan kantaviin rakenteisiin tai esimerkiksi laajennetaan märkätilaa viereisiin huonetiloihin, työ vaatii viranomaisluvan. Viranomainen myöntää luvan aina taloyhtiölle, joten osakas ei voi sitä suoraan hakea. Myös sauna lasketaan märkätilaksi.

Ainoastaan hyvin vähäiset toimenpiteet, kuten valaisimen tai peilikaapin vaihto, voidaan suorittaa ilman lupaa.

Viranomaismääräykset

Sähköasennusten viranomaisvaatimukset muuttuivat 1997. Mikäli märkätilan sähköistystä muutetaan, kaikki asennukset täytyy muuttaa nykymääräysten mukaisiksi. Tässä yhteydessä järjestelmään lisätään aina vikavirtasuojakytkin.

Putkiasennusten viranomaismääräykset muuttuivat vuonna 2000. Kaikissa luvanvaraisissa muutostöissä tulee nimetä vastaava työnjohtaja. Vähänkään suuremmissa muutoksissa vaaditaan myös luvat omistava vastaava putkitöiden työnjohtaja (KVV-työnjohtaja).

Märkätilojen vedeneristyksen huolellinen toteutus on taloyhtiölle ja osakkaalle välttämätöntä. Rakenteet turmeltuvat hyvin nopeasti, mikäli niihin pääsee vettä. Siksi yhtiön velvollisuutena on huolehtia siitä, että vedeneristystyöt tulevat oikein tehdyiksi.

Kaikki edellä kerrottu pakottaa taloyhtiön osallistumaan suurella huolella asunnoissa tehtäviin märkätilojen korjaus- ja muutostoimenpiteisiin.

Vastuu muutostöiden aiheuttamasta vahingosta

Muutostyöstä rakennusaikana tai myöhemmin aiheutuneesta vahingosta vastaa taloyhtiölle ja muille osakkaille aina työn tilannut osakas. Tämä vastuu ei siirry esimerkiksi työn tehneelle ulkopuoliselle urakoitsijalle, vaikka tällaisesta olisi urakkasopimuksessa sovittu. Vastuu ei myöskään siirry asuntokaupan yhteydessä seuraavalle osakkaalle.

Mitä muutostöiden valvonta maksaa?

"Työtä teettävä osakas vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista työn toteuttamiseen liittyvistä yhtiön valvontakuluista" (AOyL 4:9.2 § ja 5:7.3 §)

Miten pääset alkuun

Kun olet suunnittelemassa muutostöitä, aloita aina tutustumalla huolellisesti yleisohjeisiin ja täyttämällä "Remontti-ilmoitus" asunnon korjaus- tai muutostoimenpidettä varten ja toimita se isännöitsijälle. Saat hyviä vinkkejä työn toteuttamiseksi, tarkastamme suunnitelmat, pidämme tarvittavat katselmukset, arkistoimme työhön liittyvät asiakirjat ja lisäämme isännöitsijäntodistukseen maininnan tehdyistä töistä. Tämä kaikki korottaa asuntosi jälleenmyyntiarvoa!

Tarkempia määräyksiä

Kehotamme aina ennen remonttisuunnitelmien käynnistämistä varmistamaan, vaatiiko suunnittelemanne korjaustoimenpide rakennuslupaa. Näitä rakennusluvanvaraisia töitä ovat esim. asuntosaunan rakentaminen, märkätilojen laajentaminen kuivaan tilaan tai keittiön siirto.

Rakennusluvan hakeminen vaatii aina ammattitaitoisen pääsuunnittelijan palkkaamista sekä suunnitelmien esittämisen taloyhtiön hyväksyttäväksi valtakirjan saamiseksi rakennusluvan hakemiseen.

Kun alatte suunnitella korjaustoimenpiteitä huoneistoonne, huomioikaa toimenpiteittenne vaikutukset talon rakenteisiin, laitteisiin ja naapurien viihtyvyyteen. Muistakaa,

  • ettette ilman rakennuslupaa koske kantaviin rakenteisiin
  • ettette sekoita talon ilmanvaihtoa tai aiheuta hajuhaittoja
  • että saunaan ja pesutilaan tulee riittävä vesieristys lattiaan ja kosteuseristys seiniin (rakennusluvan alainen toimenpide)
  • ettette aiheuta suihkua ympäröivien seinärakenteiden kastumista
  • ettette heikennä huoneistojen välistä ääneneristystä
  • ettette muuta lämpimän käyttöveden kiertoa verkostossa
  • ja ettette kuormita sähköjohtoja ylisuurilla tehoilla, jne.
  • että täysin valmis veden- ja kosteudeneriste on tarkastutettava ja tarkastuspöytäkirja on toimitettava taloyhtiölle

(HUOM. Varmista, vaatiiko toimenpide rakennusluvan >> Helsingin Rakennusvalvontavirasto)

Jos tuntuu siltä, ettette pysty täyttämään em. ehtoja remontissanne,

  • ottakaa yhteys ammattisuunnittelijaan
  • laadituttakaa korjaussuunnitelma remonttinne eri osa-alueista (rakenne-, lvi- ja sähkö-)
  • esittäkää suunnitelmanne isännöitsijälle

Toteuttakaa kaikki korjaustyönne, olivatpa ne luvanvaraisia tai ei, siten, että taloyhtiölle ja muille osakkaille niistä muodostuva vahingonvaara ja haitta on kaikin tavoin ehkäisty. Tähän pääsette:

  • hyvällä suunnittelulla, jonka myös taloyhtiön hallitus on tarkastanut
  • palkkaamalla ammattitaitoiset suunnittelijat
  • palkkaamalla ammattitaitoiset tekijät
  • hyödyntämällä ulkopuolista valvonta-apua ja käyttämällä kestäviä hyviä materiaaleja

Muistakaa, että taloyhtiön isännöitsijän ja hallituksen tulee olla tietoinen talossa tehtävistä huoneistoremonteista. Selvittämällä asiat ennakkoon vältytte mahdolliselta väärin tehdyltä remontilta, jonka aiheuttamat vahingot ovat myöhemmin ikäviä selvitettäviä.

Osakkaan oikeus tehdä muutostöitä

Lain mukaan osakkaalla on oikeus tehdä muutoksia niissä tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden.

Muutoksia, joihin osakas saa yleensä ryhtyä ovat esim. pintamateriaalien muuttaminen, huonekorkeuden laskeminen sekä keveiden väliseinien purku, siirto ja rakentaminen. Sallittua on myös huonejärjestyksen muuttaminen sekä saunan, kylpyhuoneen ja wc:n rakentaminen tai poistaminen. Osakas voi myös puuttua sähkö-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmastointiputkiin ja johtoihin.

Yhtiöoikeudellisesta muutostyöoikeudesta erillään on pidettävä se, voiko osakas itse tehdä työn vai onko hänen pyydettävä työhön ko. alan ammattilaista esim. valtuutettua sähkömiestä.

Osakkaan ilmoitusvelvollisuus

Osakkaan on ilmoitettava kaikista sellaisista muutostöistä, joiden lopputulos voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen.

Osakkaan tekemän ilmoituksen sisältö:

  • asukkaan / osakkaan nimi ja yhteystiedot
  • huoneistotunnus
  • selostus suunnitellusta työstä
  • tarvittavat suunnitelmat ja piirustukset
  • töiden suunniteltu ajankohta ja kesto

Osakkaan muutostyöilmoitus (pdf)

Suunnitelmat

Mikäli korjauskohde vaatii rakennusluvan, tulee korjauskohteella olla pääsuunnittelija, joka koordinoi korjaussuunnittelua ja huolehtii tarvittavien erityissuunnittelijoiden hankinnasta.

Riittäviksi voidaan katsoa suunnitelmat, jotka täyttävät seuraavat ehdot (varmista rakennusluvan minimivaatimukset):

Asemapiirustus (tonttikartta) 1:500. Pohjapiirustus 1:50, mistä näkyy koko asunto. Piirustukseen on merkittävä, mitä puretaan ja mitä rakennetaan lisää Lisäksi tarvitaan detaljipiirustuksia 1:20 seinäleikkauksista, katon ja seinän liittymistä, lattiakaadoista, kalusteiden sijoituksista.

LVIS-töistä on laadittava omat piirustukset. Piirustukset on teetettävä alan ammattiliikkeellä, huomioiden, että ne voidaan joutua hyväksyttämään viranomaisilla.

Putkipiirustukset 1:50, piirustuksiin tulee merkitä putkikoot, putkien sijainnit, kalustetyypit ym. Ilmanvaihtopiirustuksiin 1:50 on merkittävä putkistojen lisäksi laskennalliset poisto- ja tuloilmamäärät.

Sähköpiirustuksiin 1:50 merkitään putkitukset, käytettävät kalusteet keskuspiirustus ym.

Työselitys kaikista edellä mainituista tarpeen mukaan.

Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti

Jos muutostyö on sellainen, että se vaatii viranomaisluvan, taloyhtiö voi ilmoittaa laittomasta muutostyöstä rakennusvalvontaviranomaisille, jotka voivat keskeyttää työn. Yhtiö voi vaatia luvatta tehtyjen muutosten saattamista ennalleen osakkaan kustannuksella.

Vastuu muutostöiden aiheuttamista vahingoista

Kuten edellä todettiin, osakkaan muutostyöoikeutta eivät pääsääntöisesti rajoita lain määräykset korjaus- ja kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja yhtiön välillä. Korjaus- ja kunnossapitovastuu jakautuu lain mukaisesti, vaikka osakas olisikin tehnyt näihin rakennusosiin joitakin muutoksia. Asunto-osakeyhtiön vastuulla on kuitenkin vain sellaiset johdot ja kanavat yms., jotka on samantasoisina asennettu yhtiön huoneistoihin.

Märkätilojen rakenteet

Märkätiloilla tarkoitetaan tiloja, joissa on lattiakaivo (kylpyhuone, suihkutila).

Peseytymistilojen rakentamisessa tai remontoinnissa ei voida koskaan olla liian huolellisia. Jos pohjatyöt tehdään hutiloiden, on aivan sama millaisia pintamateriaaleja käytetään - lopputulos ei tule kestämään kauan. Märkätilojen rakentamisessa on tärkeintä varmistua riittävän vahvasta vedeneristyksestä. Markkinoilla on lukuisia eri valmistajien tuotteita. Vain VTT:n sertifioimia tuotteita saa käyttää. Noudattakaa aina valmistajan antamia ohjeita vedeneristysten tekemisessä.

Kaikissa märkätiloissa tulee huolehtia myös seiniin tehtävästä vedeneristyksestä. Minimi on 15 cm seinille nosto ja roiskeveden alueella (1,5 m suihkusta) koko seinän korkeudelta. Märkätilat ovat yleensä niin pieniä, että kaikki seinät on syytä vedeneristää koko korkeudeltaan.

Ennen laatoitusta varmistakaa, että lattian vedeneristys on kunnossa. Vanha kaakeli tai klinkkeri ei ole vedeneriste eikä vanhan muovimaton käyttämistä vedeneristeenä tule edes harkita. Muovimatot kutistuvat ja murtuvat vanhetessaan.

Löylyhuoneen rakentaminen

Saunan rakentaminen vaatii nykyisen viranomaisohjeen mukaan aina rakennusluvan. Kun ryhdytte suunnittelemaan saunan rakentamista, hankkikaa heti hankkeen alussa ammattitaitoinen pääsuunnittelija joka koordinoi suunnittelua sen laajuuden vaatimalla tavalla.

Suunnittelussa tulee huomioida erityisen tarkasti ilmanvaihtoon liittyvät asiat, kosteuden ja lämmön pääsyn estäminen rakenteisiin, vedeneristyksestä huolehtiminen, sähkösyötön riittävyyteen liittyvät asiat, jne. Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että saunaa ei pidä rakentaa ulkoseinästä kauemmas, kuin kymmenes osa saunan päälle jäävän rakennuksen korkeus (talon harjakorkeuteen mitattuna)

Käytännönohjeita

Huolehtikaa seuraavista asioista, niin vältytte turhilta jälkiselvittelyiltä:

  • mikäli remonttiin liittyy tulitöiden tekemistä, varmistakaa, että työn tekijällä on voimassaoleva tulityökortti sekä että hän hakee isännöitsijäntoimistosta työluvan. Tarkistakaa myös vakuutusyhtiöiden suojeluehdot.
  • informoikaa naapureitanne, talonmiestä / huoltoyhtiötä tehtävästä remontista
  • huolehtikaa, että esim. porrashuoneeseen remontin yhteydessä kulkeutuva pöly ja muut epäpuhtaudet siivotaan viipymättä pois, ne eivät kuulu taloyhtiön siivottavaksi; tarvittaessa taloyhtiö laskuttaa ylimääräisistä siivouksista sotkun aiheuttanutta remontin teettäjää (=osakkeenomistajaa)
  • huolehtikaa remonttijätteenne itse pois taloyhtiön alueelta, niiden poiskuljetus ei kuulu taloyhtiölle.

Kunnossapitovastuu

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkeenomistajien ja yhtiön kesken. Yhtiöllä on kuitenkin aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö.

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaisesta huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta.

Yhtiö on vastuussa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajille.

Vapaat asunnot

Ei vapaana olevia tiloja.